Des traces d’humidité à l’état des lieux de sortie, et le dépôt de garantie amputé : la situation est courante, et elle se tranche avec un seul critère — la cause. Une dégradation imputable à l’usage du locataire est retenable ; un défaut du bâti ne l’est pas. Tout le dossier consiste à établir de quel côté on se trouve.
Le critère : usage anormal ou défaut du bâti
Le dépôt de garantie couvre les dégradations imputables au locataire, au-delà de l’usure normale. Appliqué à l’humidité, cela distingue deux mondes : des moisissures nées d’un usage anormal (pièces jamais aérées, entrées d’air obstruées, séchage permanent du linge sans aération) peuvent relever de l’occupant ; des traces nées d’un bâti défaillant (ventilation absente ou en panne, remontées capillaires, infiltration, pont thermique marqué) relèvent du propriétaire. La répartition de fond est la même que pour les travaux en cours de bail — détaillée dans qui paie quoi en location.
L’état des lieux, pièce maîtresse
La retenue se juge sur la comparaison entrée/sortie. Trois conséquences pratiques :
- À l’entrée : notez toute trace, odeur ou reprise de peinture visible, photos datées à l’appui — un état des lieux d’entrée précis est la meilleure assurance du dépôt.
- En cours de bail : signalez par écrit toute humidité qui apparaît, dès qu’elle apparaît. Un signalement daté établit l’antériorité et votre bonne foi ; il alimente aussi, si le bailleur n’agit pas, les étapes décrites dans que faire face à un refus de travaux.
- À la sortie : relisez l’état des lieux d’entrée avant le rendez-vous, et faites consigner votre désaccord sur le document lui-même si la description vous semble inexacte.
Ce qu’une retenue doit comporter
Une retenue régulière s’appuie sur une dégradation constatée entre les deux états des lieux et sur des justificatifs (devis, factures). Un montant forfaitaire sans justificatif, ou une retenue pour des désordres présents dès l’entrée, se conteste. Les délais de restitution et les règles exactes sont décrits sur service-public.fr, qui reste la référence.
En cas de désaccord : la gradation habituelle
Demande écrite argumentée, puis lettre recommandée, puis conciliation, et en dernier recours le juge — la même gradation que pour tout litige locatif. Deux ressources à connaître : service-public.fr pour les procédures pas à pas, et l’ADIL de votre département pour une information juridique gratuite et personnalisée — ce que cette page, information générale oblige, ne fait pas.
Un cas voisin à ne pas confondre
Si les désordres viennent d’un sinistre survenu pendant le bail (dégât des eaux déclaré), leur traitement suit le dossier d’assurance, pas le dépôt de garantie — la frontière est expliquée dans ce que couvre l’assurance habitation. Mélanger les deux dossiers affaiblit chacun.